我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：睿智的房姐，您好！#新人首问# 希望百忙之中回复，谢谢！本人定居深圳，由于没了深圳房票，想去武汉投资。最近去武汉看房，看了光谷的“中城 光谷龙山湖”、武昌内环滨江的“月亮湾壹号”、汉口的“华发中城荟”、蔡甸的“金地朗悦”、洪山杨春湖附近的“华侨城欢乐天际”几个盘。请问房姐，这几个盘如何？我想出手“华侨城欢乐天际”，它有写字楼+商业规划，杨春湖还有城市副中心的规划，未来升值空间大吗？5年有没可能翻一倍？另外，昨天有看到报道，说武汉房价大降，市场转向，那现在还值得在武汉买房吗？如果去广州黄埔番禺投资，有好的新盘推荐吗？谢谢！

回答：你好，看得出来对武汉不太了解，所以看的楼盘天南海北。这几个板块中，武昌滨江和汉口自住还不错。投资建议优先光谷东。蔡甸是远城区，升值潜力不如主城区。青山板块比较成熟，有商务区规划，但是发展的很慢。客群主要是青山本地人置换，对其他区域的客群吸引力有限。仅仅是能随着大势上涨。如果是纯投资，建议跳出青山，多关注武汉更有潜力的板块。中国没有房地产媒体，只有房地产崩溃论媒体；

信媒体还是信逻辑和数据，这才是多军与空军的财富差距的原因；

信自媒体还是信事实，也会是看笑话和真地主财富差距的原因。

媒体对我们买房的帮助是：你盯着媒体，在我们推荐的城市里，什么时候媒体喊崩盘了，再过个半年就可以买了。

武汉和广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分析。

提问：房姐你好，我在汉阳城云顶投资一套118户型，但云顶的车位从投资角度分析的话可以买吗

回答：买房还是租房？

绝大多数的中国人会选择买房。买车位还是租车位？相信很多人就会犹豫了。到底买不买车位，很多人都在纠结。根据经验来看，如果小区是刚需盘，车位比例在1:1以上，那车位买到最后一般都会剩余，而且最后剩下的还会降价处理，而高端住宅在1:1.3以下，需要尽快入手，买的迟了好位置基本就没了，所以还是得尽早买。

如果想用作投资，最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比，因为车位市场只存在于500之内的小区内部，买之前可以去周边小区调查调查。一般来说是没必要买，租车位就可以了

提问：新人首问：姐，投资首付4成130子弹，月供1万左右，是留在黄埔的两房，天河南国嘉园的72平可改小3房，还是去万博，科学城？好像房子性价都不是挺好了。希望月供压力不要太大，有什么小区可以介绍一下

回答：你好，黄埔的优势在于，2019年底放开限购。政府有钱,城市规划好,拥有产业集中沉淀，科学城新兴产业聚集，人口密度逐渐增高，城市配套建设和市容面貌好，政府愿意加大力度投入。产城融合是黄埔最大的优点。而番禺优势在于距离天河更近，生活便利性和舒适度更高，更加利于生活。从房价上，番禺城中村旁边的华南板块也卖岀4万多的价格,而黄埔科学城距离广州15公里，目前房仅35000-42000，属于广州的洼地。投资属性上，黄埔科学城性价比更高。而2020的市场,黄埔科学城由于洼地效应和放开限购,迟早会追平番禺。如果需要置业科学城,要把好窗口期。

总结：番禺居住氛围浓厚，距离广州近，但除了万博之外，其他的产业偏原始,城市形象较差。而黄埔属于产城融合的区域，新开发政府投入力度也大，产业发展明晰，更加具有投资价值。

广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？

回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。

提问：深圳这地方太畸形了，投机倒把的人赚的满满，认真上班赚工资的人永无出头之日，现在市场上竟然一千多万都买不到什么像样房子，普通上班族月薪能达到五六万的凤毛麟角，不靠父母资助，工薪族即便如bat的，又怎能买得起？那么买房的都是些什么人？房姐，你怎么看这个现象

回答：你怎么知道投机倒把的人没有勤勤恳恳上班？你怎么知道赚工资的人都在勤勤恳恳上班？我所认识投资房产赚到钱的，100%都是原有岗位做的非常优秀的。 

他们挣钱的原因不外乎几个：执行力强、直面困难（敢负债）、三观正确（或者愿意接纳新思维）。 

而具备这三个条件的人，魏晋南北朝，唐宋元明清，各朝各代混的都不会差。当然，买的早置换需求也占一大部分（为什么买的早？为什么92年敢来深圳？也要具备上面三个条件）。 

不要跟我说勤勤恳恳，有时候那是另一种逃避，另一种懦弱，我在微博说过：单纯的“勤劳”不能致富，否则农民个个发大财。

提问：(新人首问)房姐，想给三岁半的孩子置换汉口老名校学区房1.公公名有华苑143平楼梯房2.长江新城有公名长江明珠92平电梯三房这套现置换对沈阳路小的仁义96年电梯公房可看江已下定面积36.82平，建面49,105万3我和老公名有美联城仕86.25小三房纯公贷4.老公婚前汉口北金马凯旋cbd二楼铺建66平34万5婚前我名丰华园经适房82平6.我爸名台东路老一室一厅建43平7.爸名孝感88年建私房。我和老公年入16-20个，不想贷。1:长江新城里的长江明珠那套现卖掉买仁义电梯公房可行不？2:两边的固定资产如何优化重组，可以实现价值最大化3:现在有没有必要表现部分房产，流现金投资存银行？

回答：卖出评级对比: 

没有贷款先卖 

房龄老的先卖 

面积小的先卖 

这些房产里最应该出手的是华苑楼梯老破大，台东路老破小和孝感的私房。这几类房产处于房产生物链的最底端，未来涨幅非常小，建议尽早出手裂变。长江明珠因为有长江新城利好，可以暂时保留。丰华园在硚口，区位一般。这2套可以考虑楼市回暖后出手裂变。

置换小户型学区房挂名额，思路正确。淡市不出货，现在出手卖不到心里价位，可以等到明年初3-5月看市场回暖情况。商铺租售比在5%以上可以保留。梳理能开发的房票，把劣质资产置换成优质潜力资产。子弹不要存银行，跑不过通货膨胀。

提问：房姐，既然商业地产垃圾，为什么开发商还要建？

回答：开发商拿地，恨不得全建刚需小户型，但土地规划要求必须附带商业，住宅区里的商业地产到底是个什么货色开发商心知肚明，但为了快速销售回笼资金，最终的解决办法是“大改小、商变住”，商业套上住宅的头衔，美曰其名：公寓。

提问：房姐好！二改一，什么意思？怎么操作？

回答：二套变首套，首付3成，具体操作方案，详见知识星球内部分享。

提问：您好，我有套闲置的房子（带25平米花园），出租价格三千左右，目前出售价格240-250万，明年有不错的小学在划片范围内；前年和朋友合伙购买了写字楼（住宅性质）目前出租，房租约1.2万，可以完全覆盖贷款且每月有三千左右盈余，现在朋友想退出，请教出售闲置房子去购写字楼是否正确。

回答：住宅还是最好的投资品。老辈人说金银铜铝，金是指商铺，银是写字楼，铜是住宅，铝是厂房。现在其实还是住宅挣钱，其它的都是渣，除非遇到特殊情况。没流动性的市场都属于高阶操作，普通人进去一没资本，二没融资手段，三没流量资源，根本玩不转。

提问：房姐好，新入圈。工作暂时在宝安，刚拿到深户，买房买深圳或者广州东莞佛山比较合适呢？ 后者一个思路是在深圳工作买周边 另一个思路是直接去广州工作定居。 家庭状况是和母亲还有正在读初三的妹妹，所以至少要两房，小两房妹妹都不好住我可能要外出。 首付比较有限，大概200W上下，主要是单身一个人近几年也不想结婚，所以月供吃力一点。15年毕业，职业也遇到瓶颈期。薪水卡在2W，上不去下不了的尴尬期。

回答：这是一个人生战略问题，你工作在深圳，家人在深圳，月薪2w，首付200左右，15年毕业有这样的积累，说明你能力ok且有潜力。 选择深圳目前看起来可能会吃力一些，但是你的情况是可以hold住的。而且婚姻这些问题很难计划的，慢慢来，放开接纳就好。 

后撤是一件很简单的事情，前进是难的。所以有时候我们会想要不要去周边或者二线，但是一线城市有更好的平台资源，更大体量的财富积累机会，这是它独特的魅力。 

一个人的成就首先她得相信自己可以成功，她才可能有行动，这种相信是要有依据有底气。在二线，假设让普通人挣1000万他可能没有底气，因为例子在身边出现太少，可参照物不够。 

但是在一线城市，财富的流通，层级的跨越，参照物出现的数量更多频次更高，你对待金钱的态度和格局也会不一样。你会更容易的相信自己也可以。 人类乐于攀比也善于模仿。 

拿房子来说，现在你200首付，在深圳可以撬动600万左右的房子，利用杠杆未来会给你带来更多的增值，而在二线城市，可能这就是一笔全款。

两种情况你对钱的感知是完全不一样的。 能够有更多的资产，更好的平台，更容易接触优秀的人的机会，也会更有勇气去做决策，去花钱，去做投资，去定下更大的赚钱计划。 而这些勇气和格局，也许在生活中不显山露水，却是日后成事的关键。 不要离开最好的战场。

提问：房姐你好，关于保险这一部分，有没有购买的经验？主要买哪些保险做保障？

回答：首先你需要知道：如果是纯粹的保险，其实是一个利润比较微薄的行业，通过精算投保金额和赔付的差价获取利润。比如车船险，延误险。

但是到了人身险上，保险已经不再是保险，更多的是纯粹的销售带动利润。为什么这么多人做保险，因为保险公司可以给销售巨大的提成，利益一大，心动的人自然就多了。可是前文讲了，保险本身，其实利润不高的，香港保险能够给你巨额提成，只有一个原因——保险本身有了巨大的利润。

利润从哪里来？保险的条款设计，赔付的设计，被保险人的设计，投保费用的设计，都是针对利润的游戏。游戏一旦变得复杂，普通人就要吃亏了，智商80和一群智商120的打麻将，当然是输到底掉了。保险的利润丰厚，市场也懂得反应——干脆我不买。

那么，保险公司也会调整策略——既然不好卖，我就追加销售，提高提成。这样的博弈到了最后造成了一个结果：由于太难销售，销售只有把保险卖给亲友，变现信任。亲友也不行，干脆销售员本身，就是买保的客户。

另外2个坑：一个是理财型保险的收益率，一个是儿童保险的保额。

首先是理财型保险的收益率。一般理财型保险会告诉你：结婚可以领多少钱，生孩子可以领多少钱，60岁以后可以领多少退休金。然后你看着这个数据还蛮不错的，就投了。但真实的情况是理财型保险的长线收益率很低，低到你随便买个银行理财的收益率都比它高，更何况几十年的通胀水平铁定相当可怕。

其次是儿童寿险的最大保额是50万。内在的逻辑是法律担心你把自己的孩子弄死骗取保费。而你问的重疾险是补偿险，最高保额不受50万限制，但是要达到保单中的疾病类目才行，而这些疾病如果真的得了，哪是这些保额能够补偿的。

保险公司都有精算师，算出来的产品对保险公司来说肯定不亏。

那对普通人来说，是亏损的吗？

是的。

我个人没有买保险，收益率太低。保险钱，就可以换一套房子的首付。一套房子，只要涨两百万，就是一辈子的全家无条件覆盖保险产品。

保险的用户是两种情况：

1.拿固定收入的中产阶级；

2.专业业务的配套保险。

消费类的意外险可以买，大多数保险都是智商税。

提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！

回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。

提问：房姐，最近跑盘，看到好几个二手房，都是装修了一半的婚房，想自住，价格会稍微高一点，这种盘可以买吗？

回答：有些房东，在卖房前会把房子重新装修一遍，然后再加价出售，专业一点的，会把房子整得看起来很上档次，但这种以增加卖相为目的而装修的房子，用的材料都不好，并不值得入手，但不少购房者，因为懒得自己装修，又听信中介的馋言，会为卖相加价买单。

中介一般会怎么说？这套本来是装修来当婚房的，现在房东的老婆怀孕了，所以要置换成三房，急售…（房东会事先教中介话术，并承诺给高佣金，或者，中介也被房东骗了，但这种可能性极低） 其实，“房东”自己可能也是个中介，这种房子，在重庆被称为串串房。

提问：您好，最近有朋友推荐贵安新区融创云湖十里，这个国家级新区概念有前景吗

回答：你好，任何城市，任何楼盘，在没有经过充分的分析和数据检测之前，不要冲动买入。贵阳值得买吗？如果能买，哪里才是价值高地？

在“国家级新区”的概念下，卖地建城成为了快速拉动板块热度的方式，南京江北新区成立后，房价坐地上涨，成交与认购量均有大幅攀升。然而并非所有新区都能消化这样的利好，排名第一的滨海新区GDP是最后一名贵安新区的155倍，有些新区，特别是在中西部地区正在吞咽高库存的“苦果”，沦为鬼城。

新区概念的热度已经慢慢退去，而对于已经进场的开发商，似乎只有与新区一起陷入漫长的等待。

一般人都会以为贵阳的开发重点应该是国家级新区---贵安新区，但是和陕西西咸新区一样，人家西安重点开发自己的高新区，咱们贵阳重点开发自己的观山湖。因此如果有人和你讲贵安新区的房产，大概率是不靠谱。

星球内的人都知道，我们是不怎么喜欢新区的，尤其是远郊新区，但是对于贵阳，他的老城区是没有前途的，因为他的市中心没有任何外延，也找不到干净的土地，仅有的一点点干净的土地都被建造成了万亩容积率为6的大楼盘，比如世纪城、花果园、未来方舟。

因此在贵阳，如果想进行房产投资的话，有且只能够买观山湖的房子，并没有很多的板块和地段供房产投资者们选择。而实际上很多去贵阳买房的人也是这么做的。1.利好因素 首先，贵阳的房地产政策，其重心仍然在“去库存”上面， 信贷政策、购房资格等管制方面非常宽松，首付、利率、二套认定方面都有很大优惠。建仓成本很低。其次，总体房价水平不高。当地的品质高层楼盘价格普遍1万出头，刚需高层大概8千一平。全国范围内，该价格已经略低于昆明、西安、长沙、南宁、沈阳、重庆等城市，算得上秦岭-淮河以南单价最低省城。

最后，越是落后，越是有后发优势。贵州老少边穷的少数民族地区，年轻人口聚集，贵州是全国最年轻的省，而贵阳算是全国最年轻的省城。

近几年贵州的固投屡创新高，高速公路和高速铁路迅猛发展，大数据和灾备中心的建立都为其发展打下了基础。年轻的人口，高铁枢纽地位，天量的固投，有声有色的大数据，夏天凉爽的气候，都为贵阳带来了一些利好。

2.利空因素：

在我们看到贵阳生机勃勃发展大跃进的同时，我们也要看到其一些不可避免的硬伤。

首先，城市人口规模过小，贵阳是座小城。贵州省三千多万人，贵阳只有四百多万人，这样的人口规模着实是让人心寒的。这种数量级的人口，房地产只有在厦门和香港这种不仅物理空间狭小，而且严控土地的城市有一定前途，而贵阳已经突破了老城区群山的束缚进军观山湖，物理空间十分广大。

而由于城市较小，在全国对轨道交通开始控制规模的情况下，贵阳地铁建成2、3条线后很难继续加密，连地铁环线成网条件都不具备的城市，地铁的效应无法充分得到发挥，相应的，地铁房的价值也有限。贵阳即使人口数量增长50%，到了600万人，还没有达到长沙、昆明、徐州、济南、烟台、南通、洛阳的水平。如此少的人口基数，其本身就给房地产的发展空间带来巨大限制。

其次，前期供应量过大。世纪城、花果园、未来方舟超高容积率万亩楼盘导致老城区的初次改善需求得到了充分释放。万亩大盘长期五千一平的房价使得大部分的土著贵阳人都买了套房子，现在的贵阳人已经开始在观山湖买第三套房子了。

尽管从成都、杭州、重庆、武汉、长沙等城市的经验来看，无论多么可怕的供应量、天量卖地、高容积率，一旦楼市行情启动，库存都会迅速告急。本地人不缺房子的逻辑在事实面前不堪一击。但是贵阳无论是经济还是人口，显然比上述曾经库存量大的城市又低一个层级。如何保证在比长沙还低一个层级的城市再一次让“本地人不缺房子房子涨不起来”的理论斯文扫地，是有难度的，是前无古人的。

3.最后，价格与重庆相比无明显优势。贵阳的房价水平堪称秦岭淮河以南最便宜的省城。但是我们需要关注的是他在哪个价格区间，有无竞争对手。贵阳周围的南宁、昆明、长沙、重庆四座城市的房价并没有超过贵阳很多，形成数量级的落差。整个中南、西南真正形成对贵阳价格碾压的是成都和武汉。

当前贵阳仅仅比重庆低20%-30%的房价并没有多少价格优势可言，因为二者的城市等级完全不在一个层面上。贵阳和伟大城市、中心城市，暴击城市关系不大。当前最适合的是利用当地非常宽松的金融政策大规模的建仓，仓位大，每平米涨2000元也是一笔非常大的收益。

但是如果仅仅是想买一两套的话，去什么贵阳，去重庆 沈阳就行了。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。(白嫖勿入)

知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别快一步实现财富自由。

扫描下方二维码进入，9000+会员已加入，即将恢复原价，越早加入越便宜！

知识星球热门文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》

如果你也喜欢房姐的问答内容，请点击右下角的“在看”，么么哒～

文章转载自微信公众号武汉房姐