今年，无锡土拍动不动就是大战、激战。犹记得上一次530土拍，竞拍9个多小时！

明日上午9:30即将开拍的XDG-2019-11号地块堪称画风清奇。因为这块地仅有1家房企报名，明日一早9:30后就会揭晓结果。

年后，秒拍，即将诞生！

地块基础情况如下：

相较于以往土地市场的火热，这块地位于新吴区核心区域，却仅有1家房企报名，奇怪吗？不奇怪！

楼五城给你算笔账。

XDG-2019-11号地块土地面积仅有15101㎡，假设按照商业面积40%、容积率2.5计算，该地块总建筑面积为3.78万㎡，商业部分占1.51万㎡，住宅部分占2.27万㎡。

总面积2.27万㎡的住宅部分，如果套均面积100㎡，能建227套房子；如果套均面积120㎡，能建189套房子。

楼五城是按照容积率和商业配比双下限计算的，如果配比、容积率不同，结果也会略有不同。但是这宗地只能建少量的住宅，这一点毋庸置疑。

加上该地块还有附加要求：一是需要和无锡地铁集团有限公司合建3号线东风站附属工程项目。合建期限在2020年3月31日前完成，另外合建费用由乙方（竞得人）承担。

二是，在《国有建设用地使用权出让合同》补充协议中有一条：竞得人须自持商业部分建筑面积不低于50%，且自持部分在出让年限内不得分割抵押、销售与转让。

这块地会成为秒拍地，一点都不奇怪。

这宗地，住宅面积虽不多，但是对于周边而言，是补充了一定的商业面积。尤其是补充协议里要求竞得人须自持商业部分建筑面积不低于50%，有自持的商业，相对运营情况会更加良好。

与这宗地一路之隔的金科中心，无锡市自然资源和规划局网站在4月24日公布了A地块的规划设计方案批前公示，规划图中显示，有10栋住宅楼。

据悉，金科中心今年调整了商住比，调整后，商业、办公建筑面积不低于地上核定总建筑面积的15%。

这一次，XDG-2019-11号地块的拍出，将增加周边的商业配套。

新吴区在无锡房地产发展史上，早年一直是“先进生”，长江路板块可以说是新吴区核心，开发早，空地少。

2016年，保利中央公园、金科中心一期、金轮星光名座住宅相继售罄后，长江路板块就几乎处于断供状态。2017-2019年期间，万科金域缇香断断续续推出过8、4、6#三栋住宅楼，平均一年一栋，也没有太大“声响”，基本都是上市几个月就售空。

长江路板块“断供”已久。

接下来，长江路板块会有一定的放量。

融创新吴区地块，规划有12栋住宅楼，总建筑面积约10.7万㎡；金科中心A地块，规划有10栋住宅楼，总建筑面积约10.1万㎡；明天土拍的XDG-2019-11号地块，也有一定的住宅量。

整个长江路板块，接下来约有20万㎡住宅将陆续入市。

但是这几宗地，楼面价都不低，尤其是融创，13637元/㎡拿下新吴区地王，未来长江路板块或有楼盘价格到2.5万/㎡。

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